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Immobilier

Notre cabinet représente les acheteurs et les vendeurs dans l'achat et la vente d'appartements privés et l'accompagnement des groupes d'achat.

  

Vous voulez vendre ou acheter un bien immobilier? Contactez-nous pour des conseils professionnels donnés par un avocat spécialisé dans le domaine immobilier. Nos services sont donnes dans l'ensemble du pays.

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Il est important de signaler que même dans le cas d'une transaction d'achat avec un entrepreneur (kablane), il est recommandé d'être représenté par un avocat qui agit en votre intérêt. Un contrat d'achat avec un entrepreneur est un contrat unique qui s'applique uniformément à tous les acheteurs d'appartements du même projet. L'avocat est choisi par l'entrepreneur et travaille pour l'entrepreneur. Sa fonction principale est de sauvegarder les intérêts de son employeur, c'est-à-dire le kablan. Malgré qu'il soit chargé d'enregistrer les droits des acheteurs, il ne faut pas s'attendre à ce qu'il défende les intérêts des acheteurs.

 

Un contrat d'achat d'appartement comprend de nombreuses clauses et sous-clauses qui nécessitent un examen juridique préalable minutieux. Une formulation ou une autre peut jouer au détriment de l'acheteur qui peut se retrouver impuissant au moment de la signature de l'acte, sans possibilité de procéder à une rectification et a plus forte raison après la signature de l'acte. Il est donc nécessaire de procéder à un examen approfondi du document et d'apporter les modifications nécessaires avant de procéder à la signature du contrat.

 

L'avocat qui vous a représenté dans la transaction immobilière effectuera pour vous les procédures judiciaires suivantes:

 

Première étape: vérifier les droits du vendeur

L'avocat doit tout d'abord s'assurer que les droits sont bien enregistrés au nom du vendeur, qu'il soit entrepreneur ou propriétaire d'un appartement privé. Pour ce faire, il doit localiser l'endroit où les droits sont enregistrés, auprès du registre foncier, de l'administration foncière d'Israël ou d'une société de logements. Après avoir localisé les droits du vendeur à son nom, il faut vérifier le statut de ses droits sur la propriété, qu'ils soient libres de tout privilège, forclusion ou droits à un tiers qui pourraient empêcher le transfert des droits à l'acheteur potentiel.

Parfois, il est nécessaire d'effectuer des vérifications supplémentaires, afin de s'assurer que la propriété n'est pas grevée de dettes ou de prélèvements en faveur des autorités.

 

Deuxième étape:  élaborer les termes du contrat au profit du client

L’avocat rédigera un contrat de vente comprenant toutes les clauses requises, tout en protégeant les intérêts du client. Lors de l'élaboration des termes du contrat, l'avocat se référera aux clauses suivantes:

Détails d'identification

 L'avocat doit s'assurer d'une correspondance entre les informations d'identification du vendeur dans le contrat et les informations d'identification du vendeur dans l'extrait du cadastre.

Dans la mesure où il y a une divergence résultant d'une erreur dans la formulation de l'extrait du cadastre, la source de la divergence doit être vérifiée et des mesures doivent être prises pour corriger l'erreur.

Les parties au contrat doivent être identifiées par les moyens d'identification les plus surs, notamment en ce qui concerne l'identité du vendeur.

 

Description de la propriété

L'avocat doit s'assurer que le contrat de vente comprend une définition complète et précise de la vente, y compris l'adresse de la propriété, les détails du sol et de la parcelle, la parcelle et la sous-parcelle, ainsi qu'une description de l'appartement et des parties jointes, tels que parking, entrepôts, toit et autres. De plus, il convient de noter l'usage principal: appartement résidentiel, bureau, magasin.

Il est important d'indiquer dans le contrat de vente ce que le vendeur laisse dans l'appartement – meubles, appareils électroménagers.

La règle est que tout ce qui est attaché à l'appartement à perpétuelle demeure fait partie de l'appartement et ce qui n'est pas attaché à perpétuelle demeure ne fait pas partie de l'appartement. Dans tous les cas, il vaut la peine d'énumérer tout ce qui peut être en litige.

 

Déclarations des parties

Les déclarations des parties ont un poids juridique important.

Dans les "déclarations du vendeur", il est important que le vendeur déclare l'état juridique du bien immobilier notamment sur le plan de l'architecture et de la construction de l'immeuble, ainsi que sur le plan de son état physique. Il ne faut pas se contenter d'une déclaration générale du vendeur par rapport à l'état de la propriété. En contrepartie, dans sa déclarations générale l'acheteur doit déclarer qu'il a examiné l'état du bien, physique et juridique. Si les déclarations du vendeur sont suffisamment détaillées, il sera possible de signaler les écarts entre les déclarations et l'état réel de la propriété et d'exiger l'exécution du contrat conformément aux déclarations.

Parfois, l'exigence de déclarations détaillées obligera le vendeur à divulguer l'état exact de la propriété afin de ne pas se retrouver en porte-à-faux. Cette exigence renforcera le statut de l'acheteur pendant les négociations et par la suite, aux fins de l'exécution du contrat en sa faveur.

Dans les "Déclarations de l'acheteur", l'acheteur déclare avoir vérifié l'état de la propriété. Il est souhaitable que les déclarations soient vraies et que les vérifications soient effectivement effectuées par l'avocat ou par des professionnels compétents.

 

Paiement

Il n'y a pas de paiement de TVA pour l'achat d'un appartement d'occasion, en revanche, un appartement acheté chez un entrepreneur est soumis à un paiement de TVA, généralement le prix proposé inclut la TVA.

Dans tous les cas de figure l'achat d'un appartement est soumis à la taxe foncière d'acquisition. Il existe des exonérations notamment concernant une première acquisition immobilière ou pour les Olim Hadashim.

La somme mentionnée dans le contrat constitue la base de calcul de la taxe d'acquisition.

 

Dates de paiement

La détermination des dates de paiement dépend des souhaits des parties et de leur consentement. En règle générale, les paiements sont divisés en plusieurs échéances, le premier paiement étant effectué à la date de la signature du contrat et le dernier paiement étant effectué à la date de la livraison du bien. Entre les deux dates, les parties détermineront les dates appropriées et le montant de chaque paiement, en fonction des besoins du vendeur et de la capacité de l'acheteur.

Afin de sécuriser le paiement, il est d'usage d'utiliser des chèques bancaires ou des virements bancaires. En pratique, les chèques bancaires sont utilisés pour le premier et le dernier paiement les paiements intermédiaires se font généralement par virement bancaire.

 

Sécurisation du paiement des taxes foncières de vente et délivrance de certificats fiscaux

Afin de garantir que le vendeur délivre les certificats fiscaux après règlement des impôts fonciers de vente qui lui sont imposés, un mécanisme contractuel doit être mis en place afin qu'une partie proportionnelle des paiements soit déposée en fiducie chez l'avocat et ne sera pas remise au vendeur qu'après règlement de l'impôt foncier sur la vente et l'émission des certificats fiscaux concomitants. Des dispositions doivent également être prises dans le cas où le vendeur ne paierait pas l'une des charges qui lui sont imposées, et en conséquence le transfert des droits au nom de l'acheteur serait retardé. Il est conseillé d'établir une clause selon laquelle l'avocat du vendeur sera obligé de payer sur les fonds fiduciaires lesdits frais s'ils ne sont pas payés par le vendeur à temps.

 

Date de livraison de l'appartement et prise de possession

Si l'appartement acheté est loué, il n'y a pas de livraison physique mais seulement une livraison légale. L'accord fixe la date de prise de possession légale. A partir de cette date, le vendeur transfère à l'acheteur tous ses droits et obligations concernant l'appartement, y compris le contrat de location et les loyers.

 

Paiements d'impôts, frais et prélèvements

Il est nécessaire de déterminer à qui s'appliquent les paiements d'impôts, les frais et les prélèvements. En règle générale, sauf indication contraire des parties:

Le vendeur payera une taxe de vente (le cas échéant) ainsi qu'une taxe d'amélioration urbaine s'il y a eu amélioration à la suite d'un plan de construction urbain jusqu'à la date de signature du contrat. Également il règlera les paiements en cours jusqu'à la date de  la prise de possession.

L'acheteur payera la taxe d'achat ainsi qu'une taxe d'amélioration urbaine s'il y a eu une amélioration à la suite d'un plan de construction urbain après la date de signature du contrat. Et payera tous les paiements en cours applicables à la propriété à compter de la date de prise de possession. Les frais d'enregistrement des droits à son nom sont également à la charge de l'acheteur.

 

Violation de l'accord

Il est possible de déterminer quelles clauses sont des clauses fondamentales de l'accord. Si une clause fondamentale a été violée, la partie lésée a le droit de recevoir réparation sans accorder de délai à l'autre partie pour corriger la violation. Cela signifie qu'il sera possible d'annuler l'accord ou de réclamer une indemnisation, y compris une indemnisation convenue. Le libellé de cet article nécessite une attention particulière pour protéger les intérêts de la partie représentée, afin que l'article puisse être activer en sa faveur en cas de manquement important de la partie adverse, et pour se protéger en face de la partie adverse qui pourrait abuser de cet article en sa faveur et au détriment de la partie représentée.

 

Troisième étape: signature du contrat de vente et transfert de propriété

La signature du contrat se fait à une date à déterminer par les deux parties, généralement en présence de l'acheteur, du vendeur et des avocats qui les représentent. Mais peut se faire également par procuration par l'intermédiaire de l'avocat qui représente son client.

Après la signature du contrat, l'avocat s'occupera de toutes les questions juridiques, d'abord l'enregistrement d'une servitude d'acquisition au profit de l'acheteur et ensuite des aspects de la fiscalité foncière en face des autorités fiscales (Missoui Mekarkein), des relations avec l'administration foncière d'Israël (Minal Mekarkee Israel) et en face du Cadastre (Lishkat Rishoum Mekarkein), et bien entendu en face des banques et en particulier en face de la banque qui a accordé le prêt immobilier. Le suivit de l'avocat se fera jusqu’à finalisation de l'acquisition et l'enregistrement des droits au nom de l'acheteur.

 

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